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2018年中国房地产行业展望与风险所在
杏仁黄 秋叶褐 胭脂红 芥末绿 天蓝 雪青 银河白 [打印] http://www.ebuxiu.com[不锈商务] 2018-07-20 18:12:27  A+   A-   +关注 
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    2018年上半年,中国各级政府对房地产政策调控进入了一个新的阶段,主要特点为,一方面继续积极抑制非理性需求,另一方面重点调整中长期供给结构。中央政府明确表态调控不放松,多城落实地方主体责任,政策密集出台,调控力度持续升温。截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策,尤其是海南上半年历经数次政策收紧。

    随着房地产市场调控政策持续深化,长效机制建设稳步推进,以及金融监管力度加强,限购限贷、预售限价等严控政策得以实施的背景下,重点调控城市的新房成交规模继续缩减。据统计,2018年上半年,50个代表城市新建商品住宅市场月均成交量在2740万平方米左右,同比下降约10%。价格方面,根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示,2018年上半年百城价格累计上涨2.62%,较去年同期收窄1.57个百分点。

    房地产行业总体运行情况

    根据国家统计局最新数据,20181-6月份,全国商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%,增速比1-5月份提高1.8个百分点,其中住宅销售面积增长13.5%;商品房销售额59152亿元,增长21.5%,增速提高2.9个百分点,其中,住宅销售额增长17.9%

    值得注意的是,尽管今年上半年的总体销售面积、金额累计同比增速环比仍在增长,但市场调整向下的趋势未改。需求侧,以“四限(限购、限贷、限价、限售)”为主的打压政策持续发力,且越来越多的三四线城市也加入调控行列,势头有增无减,持续对市场进行降温; 供给侧,房地产企业与各级政府的博弈仍是拉锯战,上半年冲业绩的行为不可持续,供应紧缩的局面不会得到有效缓解。

    从库存情况来看,6月末,全国商品房待售面积64577万平方米,比5月末减少1441万平方米。其中,住宅待售面积减少1305万平方米,办公楼待售面积减少60万平方米,商业营业用房待售面积减少128万平方米。

    另外,按照不同级别城市来看,据初步统计,一线城市2018年上半年商品住宅成交面积同比下降约25%,领降各线城市,其中京沪成交面积依然处于历史最低点,深圳由于去年基数较低,成交同比增长两成左右,但成交规模仍处于低位区间。二线代表城市月均成交面积约76万平方米,同比下降7%;天津、杭州等热点二线城市同比下降超三成。三线代表城市上半年棚改力度仍然较大,成交规模绝对值处于历史相对高位,上半年月均成交面积在32万平方米左右。

    因此,综合供求、库存和成交量等因素来看,三季度乃至下半年销售增速持续下滑为大概率事件,销售金额增速也将在销售结构变动的影响下继续回落。

    房地产行业展望与风险所在

    总体看来,下半年,中国房地产行业的政策面仍是调控与去库存并存。预计待售面积下滑的趋势仍将延续,且三四线销售降温的风险不容忽视,未来降幅或将收窄。

    从政策层面看,总体方向和力度不会有大的改变,但市场有三个重点关注问题:

    a.房地产税的出台:今年房地产税有望进入到立法程序,之后明后年有望出台,最晚2020年出台。但是房地产税对市场的影响力主要在进入立法程序到出台的阶段,而且对二手房的影响比较大,对一手房影响不大。因为,一方面税率不是很高,另一方面三四线基本都不会收,一二线也有很大免税的空间。所以房地产税也不用太过于担心,靴子落地后影响会慢慢消除。

    b.棚改政策与贷款增速:最需要担心的其实还是棚改政策。目前因为影响会比较大,所以相关部门也没有特别明确的表态,但这次传出来的消息也不是空穴来风。棚改政策的变化不会影响今年的市场,或者说不会影响今年棚改启动的三四线,因为今年上半年的棚改货币化已经达到了相对高点。棚改对市场的影响要明后年才能体现出来,特别是对于房地产企业的财务报表来说,今年的利润率不会下降,但是再上升的可能性比较小,因为去年的利润率已经达到了一个相对高点。

    从棚改规模看,棚改高潮期已经过了,未来三年是棚改的攻坚阶段,2015-2017年棚改规模每年在600 万套左右。而未来三年全国计划完成 1500万套棚户区改造,力度就要比过去三年弱。另外,根据人民银行统计,抵押补充贷款(PSL)是棚改货币化资金的主要来源,占棚改资金约80%,而且今年上半年增长有些快。截至524日,2018年新增抵押补充贷款(PSL)投放4371亿元,累计同比增加48.32%,抵押补充贷款余额为30978亿元,同比增长32%。从前面五个月PSL增量看,增速明显加快,因此国开行上收棚改项目的审批权,可以增加对房地产行业调控的可控性。

    c.三四线城市的风险:从去年到2018年上半年,三四线城市房地产行情得以启动的很重要的一个原因就是棚改。棚改带动了这些城市的住宅消费需求,特别是货币化的分配,使得被拆迁的消费者拥有了比较大的购买能力,这些购买能力最终会反映到房地产市场的需求和价格当中。反过来,如果棚改规模下降,包括货币化比重下降的话,一定会对这部分需求产生影响,特别是已经实施棚改两三年的城市。

    不过,中国三、四线城市的房地产行情可持性,不仅是最近棚改政策问题,它的根本还是基于人口和需求产生的市场容量、市场规模的问题。由于等经济规模、城市配套等诸多原因,这些城市不具备长期稳定的市场需求。因此,在出现一轮爆发式的行情后(比如:过去一年左右,房价上升50-100%,成交量上升50%-100%,甚至更高),就会进入到一个相对比较长的调整行情当中。此外,影响三、四线城市房地产市场成交的另一个因素,在于土地和房价相对于一、二线城市的价差。这些价差导致外来投资客对于三、四线城市销量的带动。由于,近来三、四线城市的地价和房价都大幅增涨,可以预见三、四线城市未来一定会面临调整压力。

    (作者:余华莘 特许金融分析师(CFA),现为基金投资经理。)

(来源:新浪财经 钢之家资讯部采编 请勿转载 垂询电话:021-50582308)

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